Le DSCR — Debt Service Coverage Ratio — est l'indicateur roi des banquiers et des investisseurs institutionnels. Pourtant, la majorité des investisseurs particuliers ignorent son existence ou ne savent pas l'utiliser correctement. Comprendre et optimiser votre DSCR peut faire la différence entre un dossier accepté et un refus bancaire.
Le DSCR mesure la capacité d'un actif immobilier à couvrir sa dette :
DSCR = Revenus nets annuels ÷ Échéances annuelles de crédit
Les revenus nets correspondent aux loyers encaissés diminués de toutes les charges d'exploitation : taxe foncière, assurance, charges non récupérables, gestion locative, provision pour vacance, entretien.
| DSCR | Interprétation | Signal |
|---|---|---|
| Inférieur à 1,0 | Le bien ne couvre pas sa dette | Critique |
| Entre 1,0 et 1,2 | Équilibre fragile | Vigilance |
| Entre 1,2 et 1,5 | Opération solide | Acceptable |
| Supérieur à 1,5 | Marge de sécurité confortable | Excellent |
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels bruts | 9 600 € |
| Taxe foncière | 800 € |
| Assurance PNO | 200 € |
| Charges non récupérables | 400 € |
| Provision vacance (8 %) | 768 € |
| Gestion locative (8 %) | 768 € |
| Revenus nets annuels | 6 664 € |
| Mensualité crédit | 490 € |
| Échéances annuelles | 5 880 € |
| DSCR | 1,13 |
Un DSCR de 1,13 indique un équilibre fragile. Pour l'améliorer : augmenter le loyer si le marché le permet, réduire le montant emprunté ou allonger la durée du crédit pour diminuer la mensualité.
Un DSCR calculé en conditions normales ne suffit pas. Si les revenus nets baissent de 15 %, ils passent de 6 664 € à 5 664 €, soit un DSCR de 0,96 — l'investissement ne couvre plus sa dette. La règle Parallaxe : tout investissement doit maintenir un DSCR supérieur à 1,0 même en scénario dégradé.
Parallaxe Immobilier calcule systématiquement le DSCR et le stress test dans chaque analyse d'investissement. C'est l'un des fondements de notre méthode de sélection des actifs.