Meublé ou vide : ce choix impacte la rentabilité nette, la fiscalité, la gestion et le profil de locataire. Dans le contexte héraultais, avec sa combinaison unique de demande touristique et de tension locative résidentielle, la réponse n'est pas universelle.
La location nue offre des baux longs (3 ans renouvelables), une gestion simplifiée et une fiscalité au régime foncier classique. Pour un investisseur dans les tranches basses d'imposition ou utilisant une structure à l'IS, la location nue peut rester compétitive.
La location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel permet d'amortir le bien et le mobilier, générant un déficit fiscal qui annule souvent l'imposition sur les loyers pendant plusieurs années. Les loyers perçus sont 15 à 25 % plus élevés qu'en location nue pour une même surface.
| Critère | Location nue | LMNP meublée |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 550 € | 680 € |
| Loyers annuels | 6 600 € | 8 160 € |
| Charges et frais | 1 800 € | 2 200 € |
| Amortissement (LMNP) | — | 4 000 € |
| Résultat imposable | 4 800 € | ~0 € |
| Impôt (TMI 30 %) | 1 584 € | 0 € |
| Cashflow net d'impôt | 3 216 €/an | 5 960 €/an |
Dans les communes touristiques (Agde, Pézenas centre, secteur Thau), la location meublée saisonnière ou mixte est dominante. Dans les villages résidentiels (Montagnac, Paulhan, Adissan), la location nue ou meublée longue durée est mieux adaptée à la demande locale.
Parallaxe Immobilier analyse le mode d'exploitation optimal pour chaque bien étudié, en intégrant la demande locative locale et les implications fiscales de chaque régime.