À 22 kilomètres d'Adissan, Agde est l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de l'Hérault. Cap d'Agde, Grau d'Agde, centre-ville historique : trois micro-marchés aux logiques distinctes, que l'investisseur doit analyser séparément pour ne pas confondre attractivité touristique et rentabilité locative réelle.
Le Cap d'Agde représente le segment premium : les prix dépassent les 3 350 €/m² pour les résidences avec accès à la mer, et peuvent atteindre 4 000 à 5 000 €/m² pour les villas contemporaines en front de mer. La tendance 12 mois est à −2 %, légère correction après la forte appréciation post-Covid. C'est un marché de résidences secondaires et d'investissement locatif saisonnier, avec des loyers estivaux de 800 à 1 500 €/semaine pour un T3.
Le centre-ville historique d'Agde, avec ses maisons en basalte noir caractéristiques, est bien plus accessible : 1 800 à 2 600 €/m² pour des biens en bon état. La demande locative y est double — résidentielle à l'année et touristique en saison.
Le Grau d'Agde, plus populaire, propose des appartements entre 2 000 et 3 500 €/m² selon la proximité à la plage.
Un T2 au Cap acquis à 180 000 € peut générer 15 000 € de revenus bruts annuels en location saisonnière intensive, soit 8,3 % brut. Mais les charges d'un meublé saisonnier sont significatives : conciergerie, ménages, plateforme, assurances. La rentabilité nette réelle se situe souvent entre 4 et 5,5 %, bien inférieure à ce que les chiffres bruts laissent croire.
Agde a mis en place un numéro d'enregistrement obligatoire pour toute location courte durée. La limitation à 120 jours par an s'applique aux résidences principales. Pour les résidences secondaires, ces limitations ne s'appliquent généralement pas.
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