La rentabilité brute est le chiffre que tout le monde cite. La rentabilité nette est celle que les professionnels utilisent. La rentabilité nette nette est celle qui compte vraiment. Voici comment calculer chaque niveau et comprendre ce que vous gardez réellement.
La rentabilité brute divise les loyers annuels par le prix d'acquisition toutes charges comprises — premier filtre, rapide mais insuffisant. La rentabilité nette soustrait les charges d'exploitation (taxe foncière, assurance, charges non récupérables, gestion, vacance provisionnée) — indicateur de référence des professionnels. La rentabilité nette nette soustrait également l'impact fiscal selon la structure choisie.
| Niveau | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Rentabilité brute | 9 600 € / 150 000 € | 6,4 % |
| Rentabilité nette | (9 600 – 2 200) € / 163 000 €* | 4,5 % |
| Nette nette (nom propre, TMI 30 %) | Après IR + PS | 2,8 % |
| Nette nette (SCI IS, taux 15 %) | Après IS 15 % | 3,8 % |
* Prix d'achat + frais de notaire
La même opération, logée dans une SCI à l'IS, délivre une rentabilité nette nette de 3,8 %, soit 36 % de plus qu'en nom propre, sans changer le bien ni les loyers.
Un investissement avec une rentabilité nette nette inférieure à 4 % est peu attractif comparé à d'autres classes d'actifs. Entre 4 et 6 %, c'est un investissement correct si la localisation offre un potentiel de valorisation. Au-delà de 6 %, c'est un excellent investissement qui peut s'autofinancer avec effet de levier.
Parallaxe Immobilier calcule les trois niveaux de rentabilité pour chaque bien analysé. Contactez-nous pour une analyse complète de votre projet.